1. 경매절차
경매는 다음과 같은 순서로 진행되며, 초보자 입장에서 알아둬야될 포인트는 볼드처리한 다음과 같다.
경매신청 - 경매개시 결정(임의/강제) - 경매준비 - 배당요구 종기 결정 - 경매실시(매각기일)
-매각결정 기일 - 매각 확정 기일 - 대금납부 기일 결정 - 대금납부 기한 - 배당표 작성 - 매각대금의 지급, 배당
-진행기록 송부(보존계) - 경매절차 종료
1)경매실시
담당관할 법원이 어디인지 정확하게 보고 가기. 예를들어 인천 아파트라 하면 인천지방법원인지 인천지방법원 부천지원인지?
2)매각결정 기일, 매각확정 기일
매각결정기일이란, 낙찰일로부터 이의없는경우 7일뒤 최고가 매수인에게 매각을 허가하는날. 7일안에 하자를 발견한 경우 매각허가 취소신청을 할 수 있음
매각확정 기일이란 매각결정기일 7일후 매각에 대해 최종 확정하는 날임. 결국, 낙찰일 + 14일이 지나야 물건 대금을 납부할 '자격'이 주어짐. 낙찰되었다 하여 소유자는 아님.
3)대금납부기일
대출을 끼고 경매물건을 낙찰받는 경우 은행의 법무사가 납부하는경우가 많음. 잔금납부 이후 인도명령신청 하기
2. 권리분석 방법
1)알아야 할 단어
인수 : 부동산에 설정된 권리에 대한 책임이 낙찰자에게 있음. 예를들어 전세 들어있는 집을 인수할 경우 임차인의 계약 조건을 승계받게됨
소멸 : 부동산에 설정된 권리를 낙찰자가 책임지지 않아도 됨.
말소기준권리 : 부동사넹 여러 권리가 있을때 자신을 포함한 후순위로 적힌 권리들을 말소시키는 기준이 되는 권리로 가장 선순위로 기록된 권리 제외는 모두 소멸된다. 그 예시는 7가지가 있음 ; 저당, 근저당, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 전세권(최선순위,배당신고 한 경우)
2)권리분석시 착안사항
권리분석시 확인해야할 사항은, 첫째, 말소기준권리가 무엇인지를 보고 둘째는 임차인의 전입신고를 보고 말소기준권리보다 빠른지 느린지 확인하여 대항력을 가진자인지 것이다. 전입신고는 말소기준권리 일자를 포함하지 않은 전날에 되었아야 대항력이 있음. 예컨대 말소기준권리가 10.26일이라면 전입신고를 한 사람이 대항력을 가지려면 10.25일을 포함한 이전에 했어야 함. 전입신고에 따른 대항력은 신고일 익일 0시부터 발생함.